Asuntomarkkinat

Seuraa 
Viestejä45973
Liittynyt3.9.2015

Olen huolestuneena rahoitusalan ammattilaisena saanut seurata lainapäätöksiä ja uusien sekä vanhojen asiakkaiden (luotonottajien) maksukykyä. Varsinkin uudet luotot otetaan niin suurille summille että velalliset elävät riskirajoilla tietämättään. Pankkien tulisi pikku hiljaa tiukentaa kriteerejä. Kenelläkään ei ole sellaista kristallipalloa josta näkee miten markkinat kehittyvät mutta on näkyvissä fundamentteja jotka kielivät "asuntokuplan puhkeamisen" puolesta.

Asuntojen hintakeskustelu on asia, jolla peilataan tulevaisuuteen. Kukaan ei tiedä, mitä tulevaisuudessa tapahtuu. Kuitenkin - useimmalla meistä on selkeä mielipide asiasta.
Asuntojen hinnat eivät liiku ylös ja alas sattumanvaraisesti. Hintakehitykselle on aina olemassa järkeen käyvä perustelu.

Muutama asia jotka heijastuvat 1-2 vuoden viiveellä jopa vahvan Euron alueelle:

1. USAssa asuntojen reaalihinnat ovat kääntyneet laskuun.

Tämä on ensimmäinen kerta erittäin pitkään aikaan, kun näin on käynyt. Tutustuttani tilanteeseen johtaneisiin syihin, en voi olla muuta mieltä, kuin että tilanne tulee synkkenemään.

- Korkotasoon ei ole tule laskemaan, koska inflaatio on korkealla.
- Luottoehtoja on kiristetty, joten potentiaalisia lainan nostajia on entistä vähemmän ja kysyntä hiipuu.
- Huonon luottokelpoisuuden omaaville on työnnetty lainoja melkeinpä keinolla millä hyvänsä. Nopeasti kasvaneet pakkohuutokaupat laskevat hintatasoa.

2. Asuntovarallisuuden arvonlasku tulee johtamaan kulutuksen laskuun USAssa.

Asuntovarallisuus on ollut eräs tärkeistä syistä, joka on mahdollistanut amerikkalaisten kuluttajien jatkuvan kulutuksen kasvun. Toisin sanoen asuntovarallisuutta vastaan on nostettu kulutusluottoja. Asuntojen laskeva hintakehitys tulee vähentämään kulutusluottojen nostomahdollisuutta. Asuntosektorin ongelmat tulevat näkymään työttömyyden kasvuna, joka osaltaan vähentää kulutusta.

3. USA tulee ajautumaan taantumaan.

Yllä mainitut seikat ovat merkittävimmät tekijät.

4. USAn taantuman myötä koko maailman talous ajautuu laskusuhdanteeseen.

Yhdysvallat on maailman suurin talous, jonka ongelmat tulevat heijastumaan kaikkialle.

5. Asuntojen hintakehitys on nykyään globaali ilmiö. Hinnat ovat nousseet voimakkaasti kaikkialla. Hinnat tulevat myös laskemaan kaikkialla. Euroopassa tulee olemaan aivan samat ongelmat, kuin USAssa:

- Korot ovat nousussa. Ennen pitkää ne vaikuttavat hintatasoon laskevasti.
- Inflaatio, nostaa päätään.
- USAn voimakkaasti supistuva kysyntä johtaa kysynnän laskuun globaalisti.

=> Tällä hetkellä asuntojen reaalihinnat laskevat USAssa.
=> Eurooppa tulee seuraamaan noin 1-2 vuotta jälkijunassa (EU alueen korkojen nousu seuraa jälkijunassa vahvasta eurosta huolimatta)
=> Koska inflaatio on perin korkealla, on asuntojen inflaatiokorjattu hintojen lasku vielä radikaalimpaa, kuin nimellishintojen lasku.

Tapiola-ryhmän pääekonomisti Jari Järvinen pohdiskeli asuntohintoja:

"Jos on hankkimassa omaa kotia, ajoitus ei ole tärkein asia, mutta sijoitusasuntoa katselevia kehottaisin malttiin. Sijoituskohteena suntojen hintojen nousupotentiaali on nyt hyvin rajallinen.
Ensiasunnon ostaja on asuntomarkkinoilla tiukimmassa asemassa. Hankintaa voisi nyt olla paikallaan lykätä, jos se vain on mahdollista.
Lainaa ja asumismenoja pitää verrata nettotuloihin, ei bruttotuloihin - nettotuloillahan menot maksetaan. Nyrkkisäännöksi käy, että asuntolainaan ja muihin asuntomenoihin yhtensä saisi mennä enintään noin kolmasosa nettotuloista." Tuo nyrkkisääntö olisi hyvä pitää mielessä. Tänään suurella osaa asiakkaistamme asumiskulut ylittävät jopa 50% perheen nettotuloista.

Rahoitustarkastuksen riskianalyysin koostejulkaisu antaa myös viitteitä asunomarkkinoiden kuumenemisesta: http://www.rahoitustarkastus.fi/Fin/Tie ... 2007/8.htm

Pankeille kiinteistökauppa on yksi keino sitoa asiakkaita. Asunnonostaja tarvitsee ostoa varten yleensä pankkilainaa, joka sitoo asunnonostajan vuosiksi pankin torppariksi. Parikymmentä vuotta sitten asiakas otti asuntolainan omasta tilipankistaan eikä kilpailuttanut pankkeja keskenään kuten nyt monet ovat oppineet tekemään. Harva asiakas äänesti kesken laina-ajan jaloillaan. Nykyiset kalliit asunnot ovat asuntoja välittävien pankkien etu kahdesta syystä. Pankkien välitysyhtiöt saavat suuremmat palkkiot, ja koska lainat ovat suuria, korkotulojakin heruu asunnonostajilta paljon.

Asunnonmyyjistä voi heruttaa tuottoja muutenkin kuin rahastamalla välityspalkkioita. Myynnillä rikastuneille pankki voi myydä rahasto-osuuksia ja muita sijoitustuotteita.
Suomalaisten velkaantuminen on hurjaa - ei keskimäärin, mutta niillä, joilla velkaa on. Ne, joille asuntolainoitus ja -välitys on suurta bistestä, tietysti rauhoittelevat. Asuntovälitys yhä enemmän keskittyy pankeille. Pankit sanovat, ettei hinnat voi romahtaa, koska se ei ole pankin omistaman välitysliikkeen edun mukaista. No tämä lause jääköön omaan arvoonsa sillä totuus on, että pankkivälittäjä pitää asunnot kalliina.

Pankin voiton pahin vihollinen on vastuunotto.

Kirjoittaja on suomalaisen pankin analyytikko.

Kommentit (10)

Vierailija
Ekonomisti
Olen huolestuneena rahoitusalan ammattilaisena saanut seurata lainapäätöksiä ja uusien sekä vanhojen asiakkaiden (luotonottajien) maksukykyä. Varsinkin uudet luotot otetaan niin suurille summille että velalliset elävät riskirajoilla tietämättään. Pankkien tulisi pikku hiljaa tiukentaa kriteerejä. Kenelläkään ei ole sellaista kristallipalloa josta näkee miten markkinat kehittyvät mutta on näkyvissä fundamentteja jotka kielivät "asuntokuplan puhkeamisen" puolesta.

Asuntojen hintakeskustelu on asia, jolla peilataan tulevaisuuteen. Kukaan ei tiedä, mitä tulevaisuudessa tapahtuu. Kuitenkin - useimmalla meistä on selkeä mielipide asiasta.
Asuntojen hinnat eivät liiku ylös ja alas sattumanvaraisesti. Hintakehitykselle on aina olemassa järkeen käyvä perustelu.

Muutama asia jotka heijastuvat 1-2 vuoden viiveellä jopa vahvan Euron alueelle:

1. USAssa asuntojen reaalihinnat ovat kääntyneet laskuun.

Tämä on ensimmäinen kerta erittäin pitkään aikaan, kun näin on käynyt. Tutustuttani tilanteeseen johtaneisiin syihin, en voi olla muuta mieltä, kuin että tilanne tulee synkkenemään.

- Korkotasoon ei ole tule laskemaan, koska inflaatio on korkealla.
- Luottoehtoja on kiristetty, joten potentiaalisia lainan nostajia on entistä vähemmän ja kysyntä hiipuu.
- Huonon luottokelpoisuuden omaaville on työnnetty lainoja melkeinpä keinolla millä hyvänsä. Nopeasti kasvaneet pakkohuutokaupat laskevat hintatasoa.

2. Asuntovarallisuuden arvonlasku tulee johtamaan kulutuksen laskuun USAssa.

Asuntovarallisuus on ollut eräs tärkeistä syistä, joka on mahdollistanut amerikkalaisten kuluttajien jatkuvan kulutuksen kasvun. Toisin sanoen asuntovarallisuutta vastaan on nostettu kulutusluottoja. Asuntojen laskeva hintakehitys tulee vähentämään kulutusluottojen nostomahdollisuutta. Asuntosektorin ongelmat tulevat näkymään työttömyyden kasvuna, joka osaltaan vähentää kulutusta.

3. USA tulee ajautumaan taantumaan.

Yllä mainitut seikat ovat merkittävimmät tekijät.

4. USAn taantuman myötä koko maailman talous ajautuu laskusuhdanteeseen.

Yhdysvallat on maailman suurin talous, jonka ongelmat tulevat heijastumaan kaikkialle.

5. Asuntojen hintakehitys on nykyään globaali ilmiö. Hinnat ovat nousseet voimakkaasti kaikkialla. Hinnat tulevat myös laskemaan kaikkialla. Euroopassa tulee olemaan aivan samat ongelmat, kuin USAssa:

- Korot ovat nousussa. Ennen pitkää ne vaikuttavat hintatasoon laskevasti.
- Inflaatio, nostaa päätään.
- USAn voimakkaasti supistuva kysyntä johtaa kysynnän laskuun globaalisti.

=> Tällä hetkellä asuntojen reaalihinnat laskevat USAssa.
=> Eurooppa tulee seuraamaan noin 1-2 vuotta jälkijunassa (EU alueen korkojen nousu seuraa jälkijunassa vahvasta eurosta huolimatta)
=> Koska inflaatio on perin korkealla, on asuntojen inflaatiokorjattu hintojen lasku vielä radikaalimpaa, kuin nimellishintojen lasku.

Tapiola-ryhmän pääekonomisti Jari Järvinen pohdiskeli asuntohintoja:

"Jos on hankkimassa omaa kotia, ajoitus ei ole tärkein asia, mutta sijoitusasuntoa katselevia kehottaisin malttiin. Sijoituskohteena suntojen hintojen nousupotentiaali on nyt hyvin rajallinen.
Ensiasunnon ostaja on asuntomarkkinoilla tiukimmassa asemassa. Hankintaa voisi nyt olla paikallaan lykätä, jos se vain on mahdollista.
Lainaa ja asumismenoja pitää verrata nettotuloihin, ei bruttotuloihin - nettotuloillahan menot maksetaan. Nyrkkisäännöksi käy, että asuntolainaan ja muihin asuntomenoihin yhtensä saisi mennä enintään noin kolmasosa nettotuloista." Tuo nyrkkisääntö olisi hyvä pitää mielessä. Tänään suurella osaa asiakkaistamme asumiskulut ylittävät jopa 50% perheen nettotuloista.

Rahoitustarkastuksen riskianalyysin koostejulkaisu antaa myös viitteitä asunomarkkinoiden kuumenemisesta: http://www.rahoitustarkastus.fi/Fin/Tie ... 2007/8.htm

Pankeille kiinteistökauppa on yksi keino sitoa asiakkaita. Asunnonostaja tarvitsee ostoa varten yleensä pankkilainaa, joka sitoo asunnonostajan vuosiksi pankin torppariksi. Parikymmentä vuotta sitten asiakas otti asuntolainan omasta tilipankistaan eikä kilpailuttanut pankkeja keskenään kuten nyt monet ovat oppineet tekemään. Harva asiakas äänesti kesken laina-ajan jaloillaan. Nykyiset kalliit asunnot ovat asuntoja välittävien pankkien etu kahdesta syystä. Pankkien välitysyhtiöt saavat suuremmat palkkiot, ja koska lainat ovat suuria, korkotulojakin heruu asunnonostajilta paljon.

Asunnonmyyjistä voi heruttaa tuottoja muutenkin kuin rahastamalla välityspalkkioita. Myynnillä rikastuneille pankki voi myydä rahasto-osuuksia ja muita sijoitustuotteita.
Suomalaisten velkaantuminen on hurjaa - ei keskimäärin, mutta niillä, joilla velkaa on. Ne, joille asuntolainoitus ja -välitys on suurta bistestä, tietysti rauhoittelevat. Asuntovälitys yhä enemmän keskittyy pankeille. Pankit sanovat, ettei hinnat voi romahtaa, koska se ei ole pankin omistaman välitysliikkeen edun mukaista. No tämä lause jääköön omaan arvoonsa sillä totuus on, että pankkivälittäjä pitää asunnot kalliina.

Pankin voiton pahin vihollinen on vastuunotto.

Kirjoittaja on suomalaisen pankin analyytikko.

Itse uskon että pankit laskevat kylmästi niin, että lainat hoidetaan loppuun aikanaan tulevilla perinnöillä.
Ei kukaan oletakkaan, että noita hommia enää millään palkkatuloilla hoidetan.

Vierailija

Aika moni sellainen lainanottaja olettaa jonka lainat pankki takaa 100% eikä perintöjä ole näkyvissä. Sääliksi käy jo valmiiksi. Kupla mäjähtää ikävästi.

Vierailija

Mites ensiasunnon ostaja on turvassa jonka valtion takaus on 70% velkapääomasta? Eikös kuplan puhkeuduttua ole helpointa tehdä henkilökohtainen konkurssi ja jättää velka valtion huoleksi? Makselee 30%:n osuuden ajallaan takaajien huolesta pois.

Minusta muutenkin koko pankkitoiminta vain mädättää maapalloa. Jokaiselle kuokka ja kirves, aloitetaan homma alusta.

Vierailija

Talo menee tossa tapauksessa alta. Varmaan talon arvo on markkinoiden hiljennytyäkin yli 30% alkuperäisestä lainasta. Loppujen lopuksi valtio takaajana tarkottaa sitä, että jos valtiolle tulis raukeis takaukset maksettavaksi niin veronmaksajilta ne rahat on pois. Varmasti myös pankeilta. Sit ollaan taas leipäjonossa.

Vierailija

Muutin Suomesta vuonna 2004. Myin asuntoni pois koska uskoin kinteistovalittajaa joka perustelu asuntojen hinnan romahtavan. Todellisuus oli aivan toista. Asunnot olivat silloin todella edullisia verrattuna tahan paivaan. Menetin kylla sievoisen summan rahaa. Hinnat ovat Suomessa nousseet n. 20pcnt vuodesta 2004. Palkkaindeksit ja elinkustannusindeksit ilman asuntohintaindeksia ovat jaaneet kauas taakse.

Yhdysvaltojen asuntomarkkinoiden lasku saapuu viela Eurooppaankin. Ajankohtaa ei varmasti kukaan tieda.

Vierailija
Porter
Muutin Suomesta vuonna 2004. Myin asuntoni pois koska uskoin kinteistovalittajaa joka perustelu asuntojen hinnan romahtavan. Todellisuus oli aivan toista. Asunnot olivat silloin todella edullisia verrattuna tahan paivaan. Menetin kylla sievoisen summan rahaa. Hinnat ovat Suomessa nousseet n. 20pcnt vuodesta 2004. Palkkaindeksit ja elinkustannusindeksit ilman asuntohintaindeksia ovat jaaneet kauas taakse.

Yhdysvaltojen asuntomarkkinoiden lasku saapuu viela Eurooppaankin. Ajankohtaa ei varmasti kukaan tieda.

On saapunut jo, Saksassa asunnot on halpuneet huomattavasti ja itseasiassa on noin puolet Suomen hintatasosta Berliinin seudulla.
Muualla entisessä Itäsaksassa vieläkin halvempia ...

Vierailija
crusaron uusi tuleminen
Noo tämän vois taas nostaa kun uutiset maailmalta sopii aiheeseen. Nyt on jälleen tapahtunut mukavaa korjausliikettä. Se mitä tästä jatkossa seuraa on ylimmän kärees.

http://www.kauppalehti.fi/4/0x20/uutise ... p?oid=4499

http://www.talouselama.fi/docview.do?f_id=1204374&s=r

ja EKP antaa tekohengitystä, pumppaa rahaa:
http://www.kauppalehti.fi/4/0x20/uutise ... p?oid=4516

Älä yhtään vähättele tämän hetkistä pankkikriisiä. Tämä vaikuttaa aika vakavalta jo 10-15 vuoden aikatähtäimellä.

Epätoivoisia korjaustoimenpiteitä kuulee joka päivä jostain maasta.

Asuntomarkkinoiden alamäki on nyt tosiasia!

Vierailija

Myykää minulle jokainen omakotitalo, rivitalo ja kerrostalo.

Laitan ne vuokralle ja kk-tuloni ovat 50% suuremmat kuin kk-menoni.

Ei liene "Ekonomisti" tajunnut, että aina kun korot nousee, niin vuokratkin nousee. Jos tajuaisi, niin ostaisi nuo asunnot itse. Tai ehkä se on tarkoitus, laskea hintatasoa ensin tämmöisellä pelottelulla...

Noin minäkin tekisin jos olisin hän.

Uusimmat

Suosituimmat